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일반임대사업자란 오피스텔 등을 업무용으로 임대를 줄 목적으로 하는 임대사업자입니다. 그렇기 때문에 전입신고도 불가능하고 주거용으로 사용할 수도 없으며, 주택 수에 포함되지 않습니다. 임차인은 월세와 월세의 10%에 해당하는 부가세도 납부해야 합니다.

일반임대사업자 사무용 오피스텔 전입신고 안하고 주거용으로 사용하게 될 경우 발생될 상황들

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주택임대사업자와 일반임대사업자의 차이점 알아봅시다(무등록까지)

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주택임대사업자와 일반임대사업자의 차이점 알아봅시다(무등록까지)

현재 부모님과 함께 거주하든 거주하지 않든 우리는 언젠가 부모님 곁을 벗어나야 합니다. 여러 가지 사정이 있겠지만 아마 직장이나 학교 때문에 타지로 가야 하는 경우가 대부분을 차지할 것이라고 생각되는데요. 이런저런 사유로 집을 나오게 되면 대부분 원룸이나 오피스텔에서 월세 생활을 시작하실 거예요. 원룸의 경우는 당연히 주거용이라는 생각이 드는데, 오피스텔 같은 경우는 주거용과 업무용이 혼합되어 있어 헷갈리는 분들이 계시더라고요. 주거용과 업무용으로 나뉘는 이유는 소유자가 어떤 사업자 등록했는지에 따라 달라지게 되는데요.

이번 포스팅에서는 주택임대사업자와 일반임대사업자에 대한 차이점을 자세히 다뤄보도록 하겠습니다.
[목차]
0. 들어가기 앞서

1. 주택임대사업자란?

2. 일반임대사업자란?

3. 무등록이란?

4. 각각의 차이점

오피스텔에서 주택임대사업자와 일반임대사업자가 무엇이 다른지 알아봅시다.

0. 들어가기 앞서

오피스텔의 건축물대장을 확인하면 용도에 ‘업무시설(오피스텔)’이라고 적힌 경우가 있습니다. 주거용으로 적혀있다면 당연히 전입신고하여 주거용으로 사용해도 괜찮다고 생각이 들지만, 업무시설이라고 적혀있으면 어떻게 해야 할지 잘 모르신 분들이 계셨을 거예요. 결과부터 말씀드리자면 ‘업무시설(오피스텔)’이라고 되어있어도 주거용, 업무용으로 둘 다 사용이 가능합니다. 이는 소유자가 주택임대사업자와 일반임대사업자 중 어떤 사업자를 냈는지에 따라 달라지게 됩니다.

1. 주택임대사업자란?

1) 정의

주택임대사업자란 오피스텔 등을 주거용으로 임대를 줄 목적으로 하며, 전입신고가 가능한 임대사업자입니다. 일부 조건을 충족하는 경우 취득세 및 재산세 감면 혜택이 있으며, 종합부동산세 계산 시 합산되지 않습니다. 또한, 주택임대사업자는 면세사업자이기 때문에 부가가치세 환급이 불가능합니다. 하지만, 전입신고 대상이기 때문에 주택 수에 포함이 된다는 단점도 있습니다. 주택임대사업자로 등록한 경우 계약서도 일반 계약서가 아닌 법으로 정해진 표준임대차계약서를 사용하여 계약을 해야 하고 전세보증금 반환보증도 의무적으로 가입해야 합니다. 또한, 계약 후 전월세 신고 및 관할 지자체에 임대 신고를 해야 합니다.

2) 세부내역

구분 내용 등록시기 준공일 or 취득일을 기준으로 2개월 이내 등록 등록기관 세무서, 관할 구청 · 시청 등 지자체 전입신고 가능 (주택 수에 포함) 부가가치세 환급 부가가치세 환급 불가 취득세 60㎡이하인 경우 취득세 감면

(취득세 200만원 이하인 경우 면제, 취득세 200만원 초과인 경우 85% 감면) 보유세 전용면적 40㎡ 이하 면제

전용면적 40㎡ 초과 ~ 60㎡ 이하 50% 감면

전용면적 60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하 25% 감면

종합부동산세 합산 배제 종합소득세 연소득 2,000만원 이하인 경우 분리과세 신청가능

연소득 2,000만원 초과하는 경우 종합소득세 납부 임대의무기간 10년

2. 일반임대사업자란?

1) 정의

일반임대사업자란 오피스텔 등을 업무용으로 임대를 줄 목적으로 하는 임대사업자입니다. 그렇기 때문에 전입신고도 불가능하고 주거용으로 사용할 수도 없으며, 주택 수에 포함되지 않습니다. 임차인은 월세와 월세의 10%에 해당하는 부가세도 납부해야 합니다. 일반임대사업자는 관세사업자이기 때문에 취득세 4.6%를 납부해야 하며, 분양가 중 건물분에 대한 10%에 해당하는 부가가치세를 환급받을 수 있습니다. 만약, 일반임대사업자로 등록을 하고 주거용으로 임대를 준다면 환급받은 부가세를 재납부하셔야 하기 때문에 주의하셔야 합니다.

2) 세부내역

구분 내용 등록시기 계약일로부터 20일 이내 등록 등록기관 렌트홈, 물건지 관할 세무서 전입신고 불가 (주택 수에 포함 안됨) 부가가치세 환급 부가가치세 환급 가능 (건물분의 10%) 취득세 취득가액의 4.6% 보유세 재산세 과세 (토지 및 건물 분리과세)

종합부동산세 과세 제외 종합소득세 월차임에 10% 부가세 부과 임대의무기간 10년

3. 무등록이란?

가끔 주택임대사업자와 일반임대사업자 모두 해당이 안 되는 분들도 계십니다. 건축물대장에는 업무시설로 되어있지만 주거용으로 임대를 내놓으며, 표준계약서가 아닌 일반 계약서를 사용해 계약을 체결합니다. 일반적인 주거용 건물과 마찬가지로 전입신고도 가능하고 월세에 대한 부가세를 납부하지도 않습니다. 주택임대사업자와 같이 관할 지자체에 임대 신고도 하지 않는데요.

이런 경우는 주택임대사업자 혹은 일반임대사업자의 임대의무기간이 끝나 아무 사업자도 내고 있지 않은 ‘무등록’ 상태입니다. 그렇기 때문에 주거용이나 업무용이나 소유자가 원하는 대로 임대가 가능한 것이죠.

4. 각각의 차이점

주택임대사업자와 일반임대사업자의 차이점에 대해 보시기 쉽게 표로 정리해드리겠습니다.

주택임대사업자 구분 일반임대사업자 준공일 or 취득일 기준 2개월 이내 등록시기 계약일 기준 20일 이내 세무서, 관할 지자체 등록기관 물건지 세무서, 렌트홈 가능 전입신고 불가 환급 불가 부가가치세 환급 환급 가능 (건물분의 10%) 60㎡이하인 경우 취득세 감면

(취득세 200만원 이하 면제)

(취득세 200만원 초과 85% 감면) 취득세 취득가액의 4.6% 전용면적에 따라 25% ~ 100% 감면

종합부동산세 합산 배제 보유세 재산세 과세

종합부동산세 과세 제외 연소득 2,000만원 이하 분리과세

연소득 2,000만원 초과시 납부 종합소득세 월차임에 10% 부가세 부과 10년 임대의무기간 10년

이상으로 주택임대사업자와 일반임대사업자 그리고 무등록까지 자세히 알아보았습니다. 임대의무기간은 동일하게 10년이지만 각각의 임대사업자에 따라 혜택이나 세금적인 부분이 다를 수 있으니 잘 고민하시고 정하시는 것이 좋을 것 같습니다. 작성한 포스팅 끝까지 읽어주셔서 감사드리며, 다음에는 더욱 알찬 내용으로 찾아뵙도록 하겠습니다.

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오피스텔을 임대하여 거주하려고 하는데 임대인이 전입신고를 못하게 합니다. 어떻게 해야 할까요?

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부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 ‘써니퍼니’입니다.

직장인 A 씨에게는 고민이 하나 생겼습니다.

회사와 가깝고 주변 시설도 좋은 역세권에 오피스텔이 있어서 계약을 하려고 하니 임대인이 전입신고를 하면 안 된다는 특약을 임대차 계약서에 꼭 집어넣어야 한다고 합니다.

어디선가 전입신고를 해야지 된다는 말을 들어본 것 같은데 임대인은 왜 전입신고를 못하게 하는 것인지 궁금해지기도 하고 전입신고를 안 하면 어떤 불이익을 당할까 걱정이 돼서 임대차 계약을 할까 말까 고민하고 있습니다.

임대인 입장에서는 역세권에 시설도 좋기 때문에 언제든지 새로운 세입자를 구할 수 있고 나가고 싶을 때 나갈 수 있기 때문에 전입신고를 하지 말고 살다가 나가면 되는 것이라고 자꾸 이야기를 하면서 계약을 하자고 합니다.

또한 전입신고를 안 하면 보증금과 월세도 어느 정도 깎아 준다고 하니 임차인은 더욱 고민이 되기 시작하였습니다.

그래서 일단 계약을 하고 거주를 하다 보니 회사 동료가 전입신고를 하지 않으면 보증금을 지킬 수 없다는 말을 하여 임대인에게 전입신고를 하겠다고 이야기를 했더니, 임대인은 분명 계약서에 전입신고 불가라는 조항을 넣었기 때문에 전입신고를 하면 계약위반으로 전입신고를 할 경우 손해배상을 청구한다고 합니다.

임차인은 이러지도 저러지도 못하고 고민만 하고 있는데 왜 이렇게 임대인은 전입신고를 못하게 하는 것일까요?

답은 간단합니다.

임대인이 오피스텔을 업무용을 분양받았을 경우 주택임대사업자가 아니라 일반 임대사업자로 신고하게 되면 분양가중 10%를 부가세로 환급받을 수 있는데, 이렇게 분양받은 업무용 오피스텔을 주거용을 사용하면 이미 받은 부가세를 반환해야 하기 때문에 전입신고를 못하게 하는 것입니다.

또한 이번 정부 들어와서 각종 취득세, 보유세, 양도세 등 주택 관련 세금들이 많이 오르게 되었는데, 이미 다른 주택이 있어 오피스텔까지 주택으로 포함될 경우 취득세, 종합부동산세, 양도세 등에서 중과세를 물어야 하기 때문에 업무용 오피스텔로 분양받은 분들이 전입신고를 못하게 하는 것입니다.

즉 공시 가격 5억원인 주택을 보유하고 있으면서 공시가격 3억 원 이사의 오피스텔을 구입하였다면 다주택자로 분류돼서 종합부동산세 중과를 부과해야 합니다.

또한 일반 주택 1채를 가지고 있으면서 주거용 오피스텔을 1채 보유하게 되면 1가구 1 주택 비과세 혜택을 받을 수 없게 됩니다.

임차인 입장에서는 전입신고와 확정일자를 받고 거주를 해야지만 주택임대차보호법에 따른 대항력을 획득하게 되어 우선변제권을 획득할 수 있어 보증금을 지킬 수 있기 때문에 반드시 전입신고를 해야 합니다.

전입신고 + 확정일자 + 거주, 이 3가지를 모두 만족해야 우선변제권이 생기고, 이중 하나인 전입신고를 하지 않게 되면 우선변제권을 받을 수 없기 때문에 만약 경매로 넘어갈 경우 보증금을 돌려받지 못하는 경우도 생길 수 있습니다.

이렇게 임대인이 전입신고를 못하게 할 경우 임차인은 어떻게 해야 할까요?

방법이 아예 없는 것은 아닙니다.

임차인 입장에서는 보증금을 지키기 위해서 임대인에게 전세권 설정을 요구할 수 있습니다.

전세권은 임차인이 전입신고 없이 우선변제권을 얻을 수 있는 방법 중 하나인데, 문제는 임대인이 동의를 해주어야 한다는 것입니다.

전세권 설정 시 문제는 비용이 발생된다는 것인데, 전세보증금의 0.002%와 지방교육세(등록세의 20%), 등기신청 수수료(1만 5천 원)와 법무사 수수료(셀프 등기도 가능)가 필요합니다.

예를 들어 보증금이 3억이라고 하면 등록세 60만 원, 지방교육세 12만 원, 수수료 1만 5천 원 등 법무사 수수료를 제외한 735,000원이 발생되는 것입니다.

전세권 설정 비용은 대부분 임차인이 납부해야 하기 때문에 이 비용과 나중에 전세권 설정 취소 비용도 들어가게 됩니다.

간혹 전입신고 불가 특약이 있지만, 임차인이 임대인 몰래 전입신고를 하는 경우도 있습니다.

이럴 경우에 임대인은 자신도 모르는 사이에 다주택자가 되어 손해를 보는 경우가 생길 수도 있습니다.

그래서 이를 방지하기 위해 사업자등록증이 있는 임차인에게만 임대하는 경우도 있습니다.

이렇게 임대인 몰래 전입신고를 하면 임차인은 어떻게 될까요?

판례에 따르면 전입신고는 임차인이 대항력을 갖추기 위한 요건으로 이를 막는 특약은 임차인에게 불리한 내용이기 때문에 법적인 효력이 없는 경우가 많습니다.

물론 임대인에게는 피해가 가지만 사회적 약자인 임차인을 보호하는 방향으로 판례가 나오는 것입니다.

이런 문제를 해결하기 위해서 임대인은 업무용 오피스텔이나 상가를 임대할 때는 반드시 사업자등록증이 있는 임차인을 구하면 전입신고 문제를 해결할 수 있고, 임차인 입장에서는 임대인과 합의하여 전세권 설정이 가능한지 먼저 확인하고 계약을 하면 서로가 좀더 원만한 계약을 체결할수 있을 것 같습니다.

자기의 욕심으로 다른 사람에게 피해를 주기보다는 해결할수 있는 방향으로 하는 것이 좋을 것 같습니다.

이번 시간에는 전입신고 불가인 오피스텔을 계약할 때 주의할 점에 대하여 알아보았습니다.

읽어주셔서 감사합니다.

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오피스텔 일반임대사업자 전입신고 관련 문의

양도소득세 종합부동산세

주택의 입주자로 선정된 지위에서 쟁점분양권을 양도하였다고 보아 소득세율 50% 적용하여 과세한 처분의 당부

오피스텔 분양권이 법에따라 주택을 취득할수 있는 권리에 해당하느냐 문제입니다.부동산을 취득할 권리와, 소득세법상 분양권의 양도세율이 다른 상황에서 오피스텔분양권이 소득세법상 분양권에 해당하는지, 아니면 부동산취득할 수 있는 권리로 보아야하는지 앞으로도 이러한 사례가 많이 생산될 것으로 보이며 조세심판원에는 일단 부동산을 취득할수 있는 권리로 판단하였습니다.[ 조심2020인0360 , 2020.05.06]【재결요지】쟁점분양권은 오피스텔로 건축허가를 받았고, 「주택법」에서는 오피스텔을 준주택으로 분류하여 주택과는 별도로 규정하고 있는 점, 청구인은 쟁점오피스텔의 전용면적이 국민주택 규모 이하임에도 부가가치세를 포함하여 분양대금을 지급한 점, 청구인은 쟁점오피스텔이 완공되기 이전에 양도하여 이를 실제 주택으로 이용한 사실도 없는 점, 청구인이 주택임대사업자등록을 하였으나 사업개시가 실제 이루어지지 아니한 점 등에 비추어 처분청이 쟁점분양권 양도에 대하여 조정대상지역 내 주택의 입주자로 선정된 지위에서 양도한 것으로 보아 50% 세율을 적용하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨본문전체【관련법령】소득세법 제104조【주문】OOO세무서장이 2019.12.19. 청구인에게 한 2018년 귀속 양도소득세 OOO부과처분은 이를 취소한다. 【이유】1. 처분개요가. 청구인은 2016.3.24. OOO(이하 쟁점오피스텔 이라 한다)를 취득할 수 있는 권리(이하 쟁점분양권 이라 한다)를 취득하고 보유하다가 2018.10.17. 분양권 프리미엄 OOO양도하고「소득세법」 제104조 제1항 제1호에 따른 일반세율을 적용하여 양도소득세 신고를 하였다.나. 처분청은 2019.11.1.부터 2019.11.6.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 쟁점오피스텔이 공부상 오피스텔이지만 실질이 주택이고 조정대상지역 내에 소재하고 있으므로 「소득세법」 제104조 제1항 제4호에 따른 세율(50%)의 적용대상으로 보아, 2019.12.19. 청구인에게 2018년 귀속 양도소득세 OOO경정·고지하였다.다. 청구인은 이에 불복하여 2020.1.2. 심판청구를 제기하였다.2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장오피스텔을 주택으로 보는 경우에는 실제 상시 주거용으로 사용하는 것이 확인한 때이고, 이 건에서 쟁점오피스텔은 분양권 상태이므로 주택으로 볼 수 없다.(1) 오피스텔을 취득하여 임대사업자등록을 하고 임대하는 경우 다른 주택의 양도일 현재 임차인이 당해 오피스텔을 상시 주거용으로 사용하는 사실이 확인되는 경우에는 이를 주택의 임대로 보고 관계법령을 적용하는 것이다.공실로 보유하는 오피스텔의 경우 내부시설 및 구조 등을 주거용으로 사용할 수 있도록 변경하지 않고 당초「건축법」상의 업무용으로 사용승인된 형태를 유지하고 있는 경우에는 주택으로 볼 수 없는 것이며 이에 대하여는 관련 사실을 종합하여 판단할 사항이므로(국세청 서면4팀-285, 2005.2.23.), 오피스텔을 주거용, 비주거용으로 판단할 때에는 임차인이 어떻게 사용했는지를 확인 후 판단하고, 공실이면서 용도 변경이 없는 경우에는 주택으로 볼 수 없는 것이다.(2) 쟁점오피스텔이 주택이 아닌 점은 다음과 같다.청구인이 분양받은 쟁점오피스텔의 도면을 보면 욕조와 베란다가 없고, 취득세가 주택이 아닌 오피스텔로 적용되며, 통상이 주택이라면 있는 단지내 초등학교가 없다. 또한 일반적으로 84㎡ 주택을 분양하는 경우 분양면적은 약 114㎡이지만, 쟁점오피스텔은은 84㎡ 오피스텔을 분양하면서 분양면적은 약 165㎡이다.분양받은 오피스텔에는 화장실, 취사시설 등이 있지만, 이는 감독기관의 건축허가를 받은 것이고, 건축업체는 분양계약서대로 청구인에게 오피스텔로 분양한 대로 건축하고 있었다.(3) 쟁점분양권은 주택으로 사실판단을 할 수 있는 상황이 아니다.청구인이 쟁점분양권을 양도한 것은 준공전(입주전)에 매매한 분양권으로 건물 입주가 이루어지지 않아서 어떤 용도로 사용할 것으로 확정되지 않았다. 아직 사용이 확정되지 않았다면 공부상 용도로 판단되어야 하며, 오피스텔을 용도 변경이 없는 경우는 당초「건축법」상의 업무용으로 사용승인된 형태를 유지하는 경우에는 주택으로 볼 수 없다.한편 청구인이 주택임대사업자를 등록하였다가 폐업한 이유는 각종 뉴스에서 주택임대사업을 등록하지 않으면 큰 일이 일어나는 것처럼 보도되어서 세무지식이 부족한 청구인이 국가정책을 신뢰하고 주택임대사업자 등록을 하였고, 이것이 어떤 의미(처분청에서 이를 근거로 주택으로 판단)인 줄도 몰랐다.당초 청구인이 쟁점분양권을 취득한 이유는 청구인이 대표이사로 있는 법인인 OOO의 본점 사무실로 사용할 계획이었으나, 과세관청에서 법인에 대한 세무조사를 하였고 이에 따른 추징세액을 납부하기 위하여 매매하였다. 양도소득세 납부 후 남은 금액은 법인의 가수금으로 회계처리하였다.나. 처분청 의견쟁점오피스텔은 사실상 주택이고, 청구인이 쟁점오피스텔에 대하여 주택임대등록을 함으로써 주택으로 사용하겠다는 의사를 표방하였으므로 쟁점분양권 양도에 대하여 주택의 입주자로 선정된 지위에서 양도한 것으로 볼 수 있다.(1) 쟁점오피스텔은 사실상 주택이다.「소득세법」 제88조 제7호 주택에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지ㆍ관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 하는바(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결 등 참조), 쟁점분양권은 분양당시 아파트와 오피스텔의 장점을 갖춘 ‘아파텔’로 설계되어 드레스룸, 파우더룸, 다용도실 등 수납 공간도 강화하였다고 홍보한 점, 쟁점분양권의 공급계약서를 봤을 때 전용면적으로 표기하는 오피스텔 공급계약서와는 달리 주거전용면적으로 표기한 점, 김치냉장고는 당연히 설치하며 수납가구 형태만(스탠드형, 뚜껑형/와이드형) 선택하도록 한 점, 안방의 내부 슬라이딩 도어를 선택하게 한 점, 욕실에 욕조가 있는 점 등에서 분양계약 당시의 설계구조 및 형태, 시설 등이 용도 변경 없이도 주거용으로 상시 사용 가능하게 되어 있음을 알 수 있고, 오피스텔이 주거용에 적합한 상태에 있을 때 아무도 거주하지 않고 비어 있다 하더라도 오피스텔을 주택으로 볼 수 있다(수원지방법원 2019.4.5. 선고 2018구단8836 판결 참조).양도소득세는「소득세법」규정을 근거로 납세의무자의 신고방식으로 부과되는 국세로서 지방자치단체가 부과하는 취득세 및 지방세와는 별개의 것이므로, 오피스텔에 대한 취득세가 주택이 아닌 용도로 부과되었으므로 주택으로 볼 수 없다는 주장은 맞지 않다(서울행정법원 2019.4.24. 선고 2018구단21821 판결 참조).(2) 청구인은 쟁점분양권을 주택으로 사용하겠다는 의사표방을 하였다.청구인은 2018.3.30. 쟁점분양권을 OOO에게 주택임대 추가신청(기존에 등록된 임대주택 있음) 및 처분청에 주택임대 사업자등록을 하였다.청구인은 준공 전에 매매한 분양권으로 어떤 용도로 사용할 것인지 확정하지 않았다고 주장하나, 쟁점분양권에 대하여 부동산임대업으로 등록하지 아니하고 주택임대등록을 하였기에 이는 청구인이 쟁점분양권을 주택으로 사용할 의사 표시를 한 것으로 보아야 한다.3. 심리 및 판단가. 쟁점주택의 입주자로 선정된 지위에서 쟁점분양권을 양도하였다고 보아 소득세율 50% 적용하여 과세한 처분의 당부나. 관련 법령(1) 소득세법제104조(양도소득세의 세율) ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 양도소득 산출세액 이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.1. 제94조 제1항 제1호·제2호 및 제4호에 따른 자산 제55조 제1항에 따른 세율4. 제94조 제1항 제2호에 따른 자산 중 「주택법」 제63조의2 제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 조정대상지역 이라 한다) 내 주택의 입주자로 선정된 지위(조합원입주권은 제외한다). 다만, 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택의 입주자로 선정된 지위를 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우 또는 1세대가 보유하고 있는 주택이 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.양도소득 과세표준의 100분의 50(2) 주택법제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1. 주택 이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.4. 준주택 이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.(3) 주택법 시행령제4조(준주택의 종류와 범위) 법 제2조 제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.4.「건축법 시행령」별표1 제14호 나목 2)에 따른 오피스텔다. 사실관계 및 판단(1) 처분청 및 청구인이 제시한 심리자료 등에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다.(가) 청구인은 쟁점분양권을 2016.3.24. 취득하고 2018.10.17. 프리미엄 OOO받고 양도하였다.(나) 쟁점분양권은 조정대상지역 내 분양권이고, 쟁점오피스텔은 분양당시 아파트와 오피스텔의 장점을 갖춘 ‘아파텔’로 설계되어 드레스룸, 파우더룸, 다용도실 등 수납공간도 강화되었다고 홍보하였고, 분양 공급계약서상에도 일반적인 오피스텔(전용면적으로 표기)과 달리 주거전용면적으로 표기되었으며, 김치냉장고, 수납가구 형태 선택, 안방 내부 슬라이딩 도어 선택 등이 있어 설계구조 및 형태가 주거용으로 상시 사용 가능하게 되어 있다.(다) 청구인은 쟁점분양권에 대하여 2018.3.30. OOO처분청에 각각 주택임대사업자등록을 하였고, 쟁점분양권을 양도한 후인 2018.11.30.과 2019.1.29. 폐업처리하였다.(라)「소득세법」상 주택이란 허가 여부나 공부상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다고 규정하고 있는바, 공부상은 오피스텔이지만 분양계약 당시의 설계구조나 형태 등이 주거용으로 보이며 양도인도 주택임대 등록을 하여 주거용 사용의사를 표방하였다고 보이므로 실질에 따라 주택의 입주자로 선정된 지위에서 쟁점분양권을 양도한 것으로 보아「소득세법」 제104조 제1항 제4호에 따른 세율의 적용대상이다.(2) 청구인은 쟁점오피스텔의 시행사 OOO으로부터 수취한 전자세금계산서 4매를 제출하였는바, 이에 따르면 청구인은 부가가치세를 포함하여 대금을 지급한 것으로 나타난다.(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점오피스텔이 사실상 주택으로 분양되었으므로 주택의 입주자로 선정된 지위 에서 쟁점분양권을 양도하였다는 의견이나, 쟁점분양권은 오피스텔로 건축허가를 받았고,「주택법」에서는 오피스텔을 준주택으로 분류하여 주택과는 별도로 규정하고 있는 점, 청구인은 쟁점오피스텔의 전용면적이 국민주택 규모 이하임에도 부가가치세를 포함하여 분양대금을 지급한 점, 청구인은 쟁점오피스텔이 완공되기 이전에 양도하여 이를 실제 주택으로 이용한 사실도 없는 점, 청구인이 주택임대사업자등록을 하였으나 사업개시가 실제 이루어지지 아니한 점 등에 비추어 처분청이 쟁점분양권 양도에 대하여 조정대상지역 내 주택의 입주자로 선정된 지위에서 양도한 것으로 보아 50% 세율을 적용하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.4. 결론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

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