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주요 중고차 매매단지의 2020년 매출 및 손익- 도이치오토월드 : 네이버 블로그
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주요 중고차 매매단지의 2020년 매출 및 손익- 도이치오토월드
중고차 매매단지는 좁은 의미로는 중고차 시장과 같은 뜻으로도 사용됩니다. 중고차라는 상품을 사기도 하고 팔기는 하는 다수의 사업자들이 집합되어 있는 장터가 바로 중고차 매매단지입니다. 흔히 우리나라 중고차시장 역사가 50년 전에 태동되었다고 하는데 그 즈음 중고차 매매단지는 노천 공간을 중심으로 자생적으로 형성되어 운영되었습니다. 그러다가 2000년 대 이후 토지나 자본 주체들이 인위적으로 대규모 매매단지를 조성하여 운영하고 있습니다. 과거에 중고차 매매단지는 매매상사 대표나 딜러들이 주도하는 상황이었는데 최근 들어 일부 매매단지의 경우 매매단지 조성, 운영자들이 직접 중고차시장을 리드하는 사례도 나타나고 있습니다.
시행 사업자들이 중고차 매매단지를 조성하는 목적은, 일부 분양 수익을 위한 경우도 있지만, 대부분 안정적으로 임대 수익을 거둘 수 있을 것으로 기대하기 때문입니다. 초기에 조성된 매매단지들은 성공적으로 임대 수익을 얻기도 했습니다. 서울 율현동의 강남매매단지나 부천에 조성되었던 오토맥스(후에 대양 아이엔디로 개칭)가 그런 사례입니다. 오토맥스의 경우 2008년부터 중고차 매매상사를 대상으로 매장 임대사업을 했는데 2019년 한 해를 제외하고는 매년 당기 순이익을 기록했습니다.
그러나 이후에 조성된 모든 매매단자가 다 성공적이지는 않았습니다. 대구 엠월드 매매단지는 분양 부진으로 인해 시행 회사와 시공 건설사가 엄청나게 곤욕을 치루었습니다. 운영 첫 해인 2010년 이래 계속 적자를 보이다가 결국 2015년에 제3자에게 인수되기도 했습니다.
이와 같은 성쇠의 사례는 지금도 반복되고 있습니다. 수원의 SK V1이나 도이치오토월드는 나름 100% 분양율을 자랑하고 있지만 부천 고강동, 일산 풍동, 천안 서북구 성성동에 조성된 대형 매매단지들은 임대 분양율이 극히 저조합니다. 일부 단지의 경우 임대 분양율이 20%도 채 안 되는 것으로 알려져 있습니다. 어떤 요인과 환경이 중고차 매매단지의 성공과 실패를 좌우하는지 매우 궁금합니다
지금 이순간에도 중고차 매매단지 조성 작업은 끊임없이 이어지고 있습니다. 인천 서구의 원창동에는 인천 오토렉스라는 대형 매매단지(연면적 약 30,000평)가 얼마 전 착공에 들어 갔습니다. 경남 창원 성동조선 부지에도 KC 월드카프라자(연면적 약 30,000평) 라는 대형 매매단지 건축 공사가 한창 진행 중 입니다.
중고차 매매단지는 해당 지역 중고차시장의 상징이고 현실입니다. 매매단지의 활성화는 해당 지역 중고차시장의 활성화를 의미합니다. 그렇지만 매매단지의 과잉 공급은 과당 경쟁과 변칙 영업을 부추겨 오히려 시장의 활성화를 저해하기도 합니다. 몇 몇 지역에서 그런 사례가 확인되고 있습니다.
이미 중고차 매매단지를 조성하여 운영하고 있는 주요 사업체들의 매출 및 손익 그리고 관련 동향을 정리해 보았습니다. 매매단지 운영주체들은 매출액은 그리 크지 않지만 자산규모가 크기 때문에 대부분 외부감사 대상 법인으로 지정되어 있다는 특징이 있습니다.
1. 수원 도이치 오토월드
도이치 오토월드는 수입차 딜러로서 상장회사인 도이치 모터스가 직접 투자하여 경기도 수원시 고색동에 조성한 중고차 매매단지의 이름이기도 하고 운영 법인의 이름이기도 합니다. 2020년 상반기에 개장을 하여 중고차매매 영업을 시작했습니다.
2019년 즈음에는 수도권 지역의 매매단지 공급이 과잉되어 공실율 증가 및 그에 따른 임대료 인하 요구가 빈번하던 시점이었습니다. 이런 상황에서 수원의 도이치 오토월드 매매단지 및 인근 SK V1 단지의 동시 분양 혹은 개장이 순조로울 것인가를 둘러싸고 우려가 높기도 했습니다. 그러나 결과적으로 도이치 및 인근 SK 단지 모두 성공리에 분양이 되었고 이후의 개장 및 입주 매매상사들의 영업도 무난하게 진행되었습니다. 운영 주체의 역량인지 혹은 입지 등 환경적인 요인에 의한 것인지 어쨌든 도이치 오토월드의 분양 및 영업 성공은 우리나라 중고차 매매단지 역사에 특별한 한 페이지를 남길 것으로 생각됩니다.
경기도 수원지역은 우리나라 중고차시장에서 독특한 위상을 유지하는 지역입니다. 건실한 중견 사업자들이 많이 포진되어 있고 소비자들의 신뢰도도 상대적으로 높습니다. 타 지역 매매단지들이 고전을 하고 있는 상황에서도 도이치 월드와 SK V1 매매단지는 아주 잘나가는 모습을 보이고 있습니다.
일부 우려의 목소리도 있기는 합니다. 비싼 분양가 혹은 임대, 관리비로 인해 결국 매매상사의 부담 비용이나 대당 원가가 높아져 매매상사들이 손익을 유지하기가 어렵다는 얘기가 많이 들립니다. 기본 고정비가 높다 보니 월간 최소 필요 매출대수가 타 매매단지와 같은 20~30대가 아니라 60~70대는 되어야 하는 것으로 알려져 있습니다. 실제로 이 단지의 상사당 평균 판매대수가 그 정도인 것으로 알려져 있습니다. 최상위급 매매상사와 역시 최 상위급 딜러로 구성된 결합체라면 모르지만 그렇지 못한 경우 운영 리스크가 적지 않을 듯 합니다.
도이치 오토월드 및 인근 SK V1 매매단지의 개장 1년은 수도권 중고차시장에 여러 측면에서큰 영향을 끼치고 있습니다. 상당수 중고차 딜러들이 수원 쪽 매매상사로 적을 옮기려고 빠져 나가는 바람에 인근지역 매매상들의 원성이 자자하기도 했습니다. 수도권 중고차시장에서 이 두 개 매매단지가 마치 블랙홀과 같이 인근지역 매매사원들을 빨아 들이고 있다는 것입니다.
장사가 좀 된다고 소문이 나다 보니 사기 좀 친다고 하는 허위매물 사기꾼들 역시 수원으로, 수원으로 몰려드는 추세입니다. 중고차 유튜버들 간에 허위매물 소굴의 소재지가 수원으로 옮겨 갔느니 혹은 아직도 인, 부천이니를 둘러 싸고 설전이 벌어지기도 합니다.
▲ 도이치 오토월드 매출액 및 손익 현황
※ 회사 감사보고서
도이치 오토월드는 기본적으로 분양형 매매단지로 알려져 있습니다. 그러나 단지 내 조성된 모든 상업시설이 모두 분양되지는 않았습니다. 관련 분석자료에 따르면 단지 내 조성 물건 중 약 30%를 자사가 보유하여 임대 사업을 하기도 합니다. 분양 물건 중 일부를 위탁 받아 이를 실 사업자에게 임대해 주는 중개 영업도 하는 것으로 알려져 있습니다. 이 매매단지의 매출은 분양 매출과 임대료 수입으로 구성되어 있습니다. 2018년과 2019년, 그리고 2020년의 매출 상세 내용은 다음과 같습니다.
▷ 도이치 오토월드 매출 상세 내역(금액 : 백만원)
※ 감사보고서 제무제표 주석
2020년 이 회사의 총 매출액은 661억원 입니다. 전년의 2,383억원이나 전전년의 1,037억원 대비 크게 감소했습니다. 분양 대상물건이 계속 줄어들었기 때문입니다. 2021년에는 분양매출이 거의 없어질 것으로 예상이 됩니다.
상기 매출액에는 자체 보유 물건에 대한 55억원의 임대료 수입이 포함되어 있습니다. 영업 이익은 81억원을 실현했지만 영업외 비용이 크게 발생하여 당기 손익은 59억원의 당기 순손실을 보였습니다. 감사보고서 주석에 따르면 영업외 비용에는 이자비용도 있지만 126억원의 분양계약 해지 손실이 포함되어 있습니다.
이 매매단지에서 실행되는 성능점검이나 정비상품화 사업에 따른 매출은 위 매출에 포함되어 있지 않습니다, 아마 별도의 계열 회사(도이치 피엔에스 등) 매출로 계상되고 있을 것으로 추정됩니다.
이 회사는 분양분 중 일부 공간에 대하여 운영 및 재 임대를 목적으로 수분양자(리딩 에머슨 부동산 투자)와 임대차계약을 체결하기도 했는데 그 구체적 금액 및 내용은 다음과 같습니다.
※ 감사보고서 제무제표 주석
또 하나 특징적인 것은 이 회사가 수원 자동차 매매 협동조합 소속 조합원에게 보장한 분양가 시세 보장입니다. 도이치오토월드는 총 83건의 수원자동차매매조합원에 대한 분양분에 국한하여 일정기간 경과 후 약정된 금액으로 회사에 매도할 수 있는 권리를 부여했는데 그 구체적 금액 및 내용은 다음과 같습니다.
매매상사 1개에 대해 10.2억원으로 분양을 하되 수분양자가 원하면, 2년 후에는 12억원 및 4년 후에는 14억원으로 되사주겠다는 일종의 Buy-Back 약정입니다. 10억원이라는 결코 싸지 않은 분양가에 수분양(受分讓)을 망설이는 중고차 사업자들에게 제시한 파격적 프로모션입니다, 실제로 상당수 사업자들이 이 조건을 믿고 수분양을 결심한 것으로 일려져 있습니다.
▲ 도이치 오토월드 재무상태
※ 감사보고서 제무제표 주석
▲ 도이치오토월드 재무상태
▲ 도이치 오토월드 재무상태
※ 회사 감사보고서
2020년 기준으로 이 회사의 납입 자본금은 3억원에 불과합니다. 그렇지만 총 자산에서 부채를 제외한 순 자본은 1,303억원 입니다. 2017년 이후의 자산재평가 차익과 매년 당기 순이익이 누적된 결과입니다.
이 회사가 분양가 시세보장을 약속했을 때 매매업체 일부에서는 자본금이 3억원에 불과한 회사가 어떻게 2년 후 혹은 4년 후에 2억원이나 4억원을 덧붙여 되 사줄 수 있을지에 대해 의심을 하기도 했습니다. 하지만 순 자본금이 증가한 현재 그런 의구심은 사라질 수 있을 것 같습니다.
부채비율은 약 230%로 전기의 128% 대비 다소 증가했습니다. 임대 사업을 위해 물건 보유 비율을 다소 늘린 것이 아닌가 생각됩니다
도이치 오토월드 매매단지 내 매매상사의 분양 혹은 입주율은 여타 매매단지와 비교할 수 없을 정도로 높습니다. 단지 내 거래대수 역시 국내 최고(2021.3월 약 8,700대)를 기록했습니다. 실제 이 매매단지를 방문해 본 소비지들은 단지 규모의 방대함 그리고 럭셔리함 및 편의성 등에 대해 감탄을 하게 됩니다. 그러나 모든 것이 완벽하게 돌아 가지는 않는 것 같습니다. 어떤 이유인지 1층 판매시설의 상당 구역이 아직 공실 상태로 비어 있기도 합니다.
매매상사 입장에서 이 매매단지의 문제점(?)은 입주 후 일상 운영비용이 매우 높다는 것입니다. 평균 수준인 “상사당 보증금 1억원에 월 임대료 500만~700만원”의 임대 조건은 결코 만만한 수준이 아닙니다. 거기에 상사당 제공되는 35대 수준의 단지 내 기본 전시공간도 규모 영업을 하는 데는 턱 없이 부족한 수준입니다. 그래서 상당수 매매상사가 2~3개를 묶어서 운영하고 있고 그것도 부족해서 단지 외 별도의 공간에 치장 공간을 확보하여 추가 임대료를 지불하고 있습니다. 그러나 보니 상사당 월간 기본 고정비용이 2,000~3,000만원을 넘는 경우가 드물지 않습니다.
게다가 매매사원 유치를 위한 상사간 임금조건 완화경쟁이 격화되는 바람에 입주 매매상사 입장에서는 매매사원들로부터의 고정 입금수입을 거의 기대하지 못해 고객들이 부담하는 매도비 수익으로만 고정 비용을 커버하게 됩니다. 상사대표가 별도 영업수익을 확보하지 못하면 매매상사 손익이 계속 악화되지 않을 수 없는 구조입니다. 결국 이런 저런 요인으로 인해 인근 저가형 매매단지로 옮기기 위해 암중 모색하는 상사대표들도 꽤 있는 것으로 보입니다.
매매단지 역외공간에 상품용 중고차를 전시하면서 판매를 하는 관행도 어떤 식으로든 개선되어야 할 과제입니다. 다른 지역에도 없지야 않겠지만 특히 수원지역에 그런 사례와 비율이 매우 높은 것으로 알려져 있습니다. 그런 현상을 해소하기 위해 도와 시에서 대형 매매단지 조성을 지원했는데 오히려 그 매매단지 때문에 변칙 역외 전시대수가 다시 증가하는 악순환이 계속되고 있다는 것입니다.
도이치오토월드에는 압도적 차별성과 고비용 구조의 문제점이 공존하고 있습니다. 물론 아직 단지 운영의 이력이 길지 않기 때문에 단기적 현상으로 판단할 수도 있습니다. 어쨋든 이런 단지의 존재를 기반으로 우리나라 중고차 거래 문화가 한 단계 업그레이드 되기를 기대하는 마음입니다. – 계속 –
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